Location meublée : micro BIC ou régime réel ?
Voyons cela plus en détail.
Le régime Micro BIC
Le régime Micro BIC est un dispositif d’imposition applicable si vous avez moins de 70 000€ /an de revenus locatifs meublés (ou moins de 170 000€/an si vous louez des meublés de tourisme classés et/ou des chambres d’hôtes)
La simplicité de l’abattement forfaitaire
Pour les recettes inférieures ou égales à 70 000 €, vous appliquez un abattement forfaitaire de 50%
Pour les recettes inférieures ou égales à 170 000 €, l’abattement est de 71%
Cet abattement représente les charges de fonctionnement de votre activité :
- charges de copropriété
- taxe foncière
- frais de gestion
- travaux effectués
- immobilisations amortissables.
Naturellement, si ces charges, calculées au réel, sont supérieures au montant de l’abattement (50% ou 71%), ce régime sera peu attractif.
Si c’est le cas, vous pouvez changer d’option fiscale et opter pour le régime réel.
Le régime réel BIC
Il existe 2 types de régimes réels : le « simplifié » et le « normal ». Voyons comment ils s’appliquent en fonction des revenus locatifs annuels*.
Le Régime réel simplifié
de 70 000 € à 238 000€ HT pour les prestations de services**
de 170 000 € à 789 000€ HT pour les activités de vente
Le Régime réel normal
Au delà de 238 000€ HT pour les prestations de services**
Au delà de 789 000€ HT pour les activités de vente
** tarif de location, petit-déjeuners, ménage, linge…
La déduction de vos charges au réel
Lors de votre déclaration fiscale, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
Des coûts liés à l’achat du bien
- intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers la première année suivant l’investissement)
- frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…).
Des taxes et cotisations
- taxe foncière et CET (Contribution Economique et Territoriale),
- cotisations sociales payées par les loueurs professionnels (LMP).
Des charges liées à la gestion du bien
- achat de petits matériels d’une valeur inférieure à 500€, fournitures…
- dépenses d’entretien et de réparation : nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux…
- salaires et charges sociales du personnel le cas échéant,
- frais postaux, téléphone, internet, énergie (eau, électricité, gaz),
- primes d’assurance du bien loué,
- honoraires versés à des tiers : agence location, administrateur de biens, comptable, avocat…
- provisions (pour risques d’impayés par exemple
Quels amortissements sont déductibles ?
- les locaux loués,
- le matériel et le mobilier,
- les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
A retenir !
L’ensemble de ces charges et amortissements déductibles peuvent vous faire réaliser d’importantes économies d’impôts tout au long de votre investissement locatif meublé.
* soit le total des loyers annuels, charges comprises.
L'amortissement en location meublée : faisons le point !
Dans le cadre d’une activité de loueur meublé, l’amortissement représente la dépréciation de certains biens matériels au fil du temps (immeuble, construction, mobilier, équipement…).
Soyons clairs : l’amortissement est une charge, mais elle n’est pas décaissée puisqu’elle correspond à une perte de valeur dans le temps
Quel intérêt à déduire de l'amortissement ?
L’intérêt est fiscal naturellement, puisque vous pouvez déduire chaque année ces amortissements de vos revenus locatifs dans votre déclaration d’impôts et donc réduire votre assiette fiscale. C’est un atout de poids pour la rentabilité de votre investissement.
De plus, en cas d’exercice déficitaire, la déduction de ces amortissements peut être reportée sur les années suivantes, ce qui permet de lisser le gain fiscal sur la durée.
Comment se calcule l'amortissement ?
- les installations générales et techniques : environ 30% de leur valeur sur 20 ans,
- les équipements et mobiliers : 100% sur 5 à 7 ans.
Prenons l’exemple d’une cuisine équipée dans un meublé. Si elle a coûté 10 000€ (hors frais de pose), elle pourra donner lieu à une déduction d’environ 1400€/an au titre de son amortissement sur 7 ans.
A noter ! L’amortissement est également possible sur un bien détenu depuis plusieurs années. L’estimation de sa valeur doit alors s’effectuer au prix du marché, celle-ci tenant lieu de base de calcul pour l’amortissement.
Vous souhaitez optimiser vos gains fiscaux ? Découvrez le dispositif Censi-Bouvard dédié à la location meublée non professionnelle. En savoir plus (lien page Censi-Bouvard)
Nos Expertises
La location meublée nécessite de prendre des décisions claires dès le départ… et donc d’être bien conseillé.
Exponentiel, cabinet d’expertise comptable, est en mesure de vous accompagner sur chacune de ces thématiques
- Choisir le bien adéquat
- Opter pour le statut juridique le mieux adapté (LMP ou LMNP)
- Choisir le bon dispositif d’investissement, le bon régime fiscal
